瀘州市青少年宮

  物業管理服務項目邀請比選公告

瀘州市青少年宮

2021年3月

目      錄

第一部分 采購項目邀請函......................................................（1）

第二部分 被邀請談判人須知...................................................（2）

1、被邀請談判人的應答文件

2、被邀請談判人的應答文件的遞交

3、談判及評審

4、授予合同

第三部分 技術需求說明....................................................... （10） 

1、 瀘州市青少年活動中心物業管理服務項目-安保及秩序維護

2、 瀘州市青少年活動中心物業管理服務項目-保潔及綠化維護

第一部分  采購項目邀請函

現對瀘州市青少年宮物業管理服務項目進行采購。特邀請你公司前來參加本項目采購。

一、項目名稱:瀘州市青少年宮物業管理服務項目。

二、采購內容:

三、發出采購文件時間 : 2021年3月4日

四、領取采購文件地點 :瀘州市青少年宮城西館（瀘州市龍翔西路119號）。

五、報送響應文件時間: 2021年3月10日上午9：30前(北京時間)（需密封，競爭性談判當天驗封、開封）

六、報送響應文件地點: 瀘州市青少年宮城西館（瀘州市龍翔西路119號）。

七、可對服務場地進行實地查看，對不明問題提出詢問，請與瀘州市青少年宮辦公室聯系。(詢問請以電話的形式)

八、地址: 瀘州市青少年宮城西館（瀘州市龍翔西路119號）。

郵編:646000

聯系人:李藝

電話: 0830-3236161  18181883633

電子信箱: 257728949@qq.com

第二部分  被邀請談判人須知

一、被邀請談判人

1采購人、邀請談判人的范圍

1.1.采購人:瀘州市青少年宮。

被邀請談判人:是指響應采購活動并且符合談判文件規定資格條件和參加談判的法人、其他組織。

1.2.滿足以下條件的被邀請談判人是合格的被邀請談判人，可以參加本次談判:

1) 被邀請談判人須為采購人針對本項目所邀請的物業管理公司法人或法人授權的代理。

2) 只有在法律和財務上獨立、合法運作并獨立于采購人的被邀請談判人方可參加。

3) 被邀請談判人不得直接或間接地與采購人或其附屬機構有任何關聯。

4) 被邀請談判人應遵守有關的中國法律和法規。

5) 本項目不接受聯合體。

6) 被邀請談判人不得將本項目采購內容以任何方式進行轉包。

1.3.在任何時候發現被邀請談判人提交的應答文件中提交虛假資料或失實資料的，或者以其他方式弄虛作假的,其談判將被拒絕，并視情況依法追究被邀請談判人的責任。

1.4.采購人保留在授予合同之前任何時候接受或拒絕任何被邀請人，以及宣布談判程序無效或拒絕所有遞交邀請文件的權力，對受影響的被邀請人不承擔任何責任,也無義務向受影響的被邀請人解釋采取這一行動的理由。

1.5.采購人保留將項目中不同的采購內容授予其它被邀請談判人的權利。

1.6.被邀請談判人在談判過程中相關文件的簽訂、履行、通知等事項的書面文件中的單位蓋章、印章、公章等處均僅指與被邀請談判人名稱全稱相一致的標準公章,不得使用其他形式(如帶有“專用章”等字樣)的印章。如談判過程中供應商使用投標專用章,須提供特別說明函，明確該供應商投標專用章作為直接參與談判時相關應答文件的簽章，及業務合作伙伴參與談判時授權函的簽章，其效力等同于公章。

2談判文件構成

2.1.談判文件共五章，內容如下:

第一部分  邀請函

第二部分  被邀請談判人

第三部分  技術需求書

第四部分  附件

2.2.被邀請談判人應認真閱讀邀請文件中所有的事項、格式、條款和技術規范等被邀請談判人沒有按照邀請文件要求提交全部資料或者沒有對邀請文件在各方面都作出實質性響應是被邀請談判人的風險，并可能導致其響應文件被拒絕。

2.3.在響應方案送交時間截止期前的任何時候，無論出于何種原因,采購人可主動地或在解答被邀請談判人提出的澄清問題時對邀請文件進行修改。

2.4.采購談判內容:包括第三部分“技術需求書”中列明的所有服務; 以及所有技術需求要求的其它內容、附件、備品備件、專用工具等，服務還應包括安裝、調試、檢驗、技術服務和培訓等費用。

3被邀請談判人費用

3.1.無論談判的過程和結果如何，被邀請談判人應自行承擔所有與準備和參加談判有關的費用。

二、被邀請談判人的應答文件

4談判范圍及談判文件計量單位

4.1.被邀請談判人必須對談判文件中“技術需求書”中所有采購內容進行報價和詳述。

4.2.被邀請談判人的應答文件中所使用的計量單位，除談判文件中有特殊要求外，應采用國家法定計量單位。

5被邀請談判人的應答文件

被邀請談判人的應答文件(統一格式)組成，包括:

附件1——談判報價函(統-格式)

附件2——談判報價一-覽表及分項表

附件3——資格證明文件

被邀請談判人提交的證明其被授予合同后有能力愿行合同的資格證明文件。資格證明文件應包括下列部分(如沒有實質性響應以下資格證明文件，將可能導致響應文件被拒絕):

3-1  法人營業執照或營業執照正本和副本(復印件，加蓋公章)

3-2  稅務登記證書正副本(適用于尚未完成“三證合- -”登記的企業，提供復印件，加蓋公章)

3-3  法定代表人或單位負責人授權書(統一格式)

附件4——技術規格及要求及點對點應答

4-1根據邀請文件要求提供服務方案

4-2服務的內容及措施

4-3服務標準的詳細描述

附件5——保密承諾書

附件6——合同模板(另行擬定)

附件7——優于采購需求的公司承諾

6被邀請談判人的應答文件內容填寫說明

6.1.被邀請談判人的應答文件按統格式填寫，裝訂成冊。

7被邀請談判人的其它應答文件附件的編制

7.1. 被邀請談判人的其它應答文件附件由被邀請談判人視需要自行編制。規格幅面應與正文一致，附于正文之后，與正文頁碼統編目編碼裝訂。

8被邀請談判人的談判報價

8.1.本項目均以人民幣報價。被邀請談判人的談判報價應遵守“中華人民共和國價格法”。

8.2.報價方式:項目服務單價及總價;貨幣:人民幣。

8.3.被邀請談判人要按談判采購的服務數量、價格表(統- -格式) 的內容填寫服務單價、總價及其他事項，并由法人代表或授權代表簽署。報價應包括談判技術服務和培訓等費用。

8.4.對于非標準服務,被邀謂談判人還應填寫報價明細表(報價明細表格式由被邀請談判人自行設計，但價格須列明含稅總價,稅率，不含稅總價及稅金額)。

8.5.被邀請談判人的單價和總價有出入的，以單價為準;被邀請談判人的談判報價在合同執行過程中是固定不變的，不得以任何理由予以變更。談判報價總價包括被邀請談判人為完成本項目所發生的包含稅金(包括但不限于各項稅款及附加稅金或費用)在內的一切費用。被邀請人需說明其提供本次采購項目適用的稅率，并說明總報價中的稅金額及不含稅金額。被邀請談判人估商錯誤或漏項的風險一律由被邀請談判人承擔。

8.6.如本項目價格變動，應加以詳細說明。

9應答文件有效期

9.1.應答文件應在規定的談判日后的30天內保持有效,談判有效期不滿足要求的應答文件，將被視為非實質響應性應答文件而予以拒絕。

9.2.采購人可根據實際情況，在原談判有效期截止之前,要求被邀請談判人同意延長應答文件的有效期。接受該要求的被邀請談判人將不會被要求和允許修正其應答文件。被邀請談判人也可以拒絕采購人的這種要求。上述要求和答復都應以書面形式提交。

10被邀請談判人的應答文件的簽署及規定

10.1.組成被邀請談判人的應答文件的各項資料(本須知第6條所規定)均應遵守第11條規定。

10.2.應答文件-式三份( 1份正本、2份副本)，電子版本一份(電子版須與應答文件正本密封在一起)應答文件用中文編寫，A4紙裝訂(膠裝b其中正本必須注明“正本”字樣，正、副本內容必須保持致，副本可以用復印件。若正本和副本、電子版本不符，以正本為準。

10.3.被邀請談判人的應答文件的正本必須用不褪色的墨水填寫或打印， 注明“正本”字樣。副本可以用復印件，注明“副本”字樣。

10.4.被邀請談判人應填寫全稱,同時加蓋印章。

10. 5.響應文件需由被邀請人法人代表或經法定代表人正式授權并對被邀請人有約束力的代表在響應文件上簽字。響應文件如是授權代表簽字，須將法定代表人或單位負責人授權書”附在響應文件中。響應文件無法定代表人簽字，或無被授權代表簽字，或被授權代表非被邀請單位的正式職工，響應文件將被拒絕。

10.6.被邀請談判人的應答文件如有修改錯漏處，必須由同-簽署人簽字或蓋章。

10.7.被邀請談判人的應答文件因字跡潦草或表達不清所引起的后果由被邀請談判人負責。

10.8.被邀請談判人提交的應答文件以及被邀請談判人與采購人就有關談判的所有來往函電均應使用中文。

10.9.如被邀請人對邀請文件個別內容不能接受，應在響應文件中另做聲明，否則將視為被邀請人接受邀請文件全部內容。

三、被邀請談判人的應答文件的遞交

11被邀請談判人的應答文件的遞交

11.1.被邀請談判人應將應答文件正本和所有的副本分開密封裝在單獨的包裝中，且在信封上標明“正本”、“副本”、“項目名稱”、“項目編號”、“年月日XX:XX前不得啟封”字樣。

11.2.被邀請談判人的應答文件必須在規定的時間派人送達到指定的談判地點。

11.3.采購人推遲談判時間時，應以書面(或傳真、電話) 的形式，通知所有被邀請談判人。在這種情況下，談判雙方的權利和義務將受到新的談判時間的約束。

11.4.在規定的被邀請談判人的應答文件送達時間以后送達的被邀請談判人的應答文件，采購人有權拒絕接收。

四、談判及評審

12談判過程

采購方可根據各方報價，保留進行進一一步談判的權利

12.1談判小組

談判小組由采購人的代表和有關專家組成。

12. 2談判時間、地點

采購人按談判文件規定的時間、地點主持談判，并做談判記錄。

12.3談判

談判小組所有成員集中與被邀請談判人進行談判。被邀請談判人須進行5-10分鐘的陳述，向談判小組陳述提供服務技術特點等，并應談判小組要求進行技術答疑。在談判中，談判的任何一方不得透漏與談判有關的其他供應商的技術資料、價格和其他信息。談判文件有實質變動的，談判小組應當以書面形式通知被邀請談判人。

12.4談判將就采購項目的價格、信譽、業績、服務、對談判文件的響應程度等進行談判。被邀請談判人應如實提供談判小組要求提供的資料，并以書面形式作以承諾和澄清。

12.5澄清文件須授權人簽字并加蓋公章(多頁須在騎縫處須加蓋公章)。

12.6經談判，談判小組有權要求參加談判的供應商在規定時間內進行最終報價。

12.7被邀請談判人提供的應答文件及在談判小組規定時間內提交的補充文件應實質性響應談判文件的要求，非實質性響應談判文件要求的應答文件及其補充文件將被要求予以澄清，非實質性響應采購文件的響應文件將可能被拒絕。采購人只對被邀情談判人提供的文件本身及談判過程中書面形式做出的澄清及最終報價進行判斷，而不尋求外部證據。以下情況均屬于非實質性響應性應答文件:

1）不滿足采購文件對被邀請談判人資質要求的；

2）資格證明文件不全、失效或不符合采購文件要求的；

3）響應文件無單位蓋章、無法定代表人簽字，或簽字人無法定代表人有效授權的；

4）有效期不足的；

5）采購文件中提供虛假或失實資料的；

6)采購總報價小于零的或項目總報價低于成本價且為惡性競爭的；

7)在一份響應文件中對同一采購貨物/服務報有兩個或兩個以上報價的；

8)采購認為不能實質上滿足采購文件或其他要求的或響應文件中附有采購人不能接受的條件的。

13評審

本項目評審采用最低報價法:即在滿足所有采購需求的基礎上，按最低價的原則擬授于合同供應商。

13. 1,評審

評審嚴格按照談判文件及談判的要求和條件進行。

14談判及評審過程保密

14.1.從談判開始到授予成交供應商止，凡是屬于審查、澄清、評價和談判的有關資料，均不得向無關的人員透露。

14.2.在談判及評審期間，被邀請談判人企圖影響談判人的任何活動，將導致被拒絕談判，并承擔相應的法律責任。

五、授予合同

15談判結果通知

15.1.成交供應商確定后，采購人以書面形式向供應商發出談判成交通知書。

16簽訂合同

16.1.談判文件、成交供應商的應答文件及評審過程中有關澄清文件均應作為合同簽訂的憑據。

第三部分  技術需求說明

一、項目概況

（一）中標供應商為采購人提供物業管理服務，本項目管理服務內容包括：安全保衛服務、衛生保潔服務、花草樹木維護、設備維護（特種設備除外）服務。

（二）負責瀘州市青少年館內外管理。1.瀘州市青少年宮城西館：地點位于瀘州市江陽區酒城大道二段，室內面積2260平方米；室外：花崗石鋪裝地面1000平方米,車行道、停車場混泥土路面1000平方米，運動場2000平方米，綠化1000平方米,總面積約7260平方米；電梯一部及景觀照明工程一批、化糞池一座等。2.瀘州市青少年宮忠山館：位于瀘州市忠山路二段102號，室內面積約3000平方米，室外面積約2000平方米，電梯一部及景觀照明工程一批、化糞池一座等

根據場所的實際情況，建議可配備安保人員4名，清潔人員2 名，綠化維護2人，場所綜合管理服務人員2人，水電工程維修人員1人（可兼職）。

二、服務內容

（一）安全保衛服務

1.人員素質要求

(1)保安從業人員應知法、懂法、守法，依法辦事，必須嚴格遵守保安從業規范，模范遵守安全管理規定。

(2)保安隊長要具備高中以上學歷，有較高的政治思想素養和業務水平，有較強的組織協調能力。

(3)保安人員個人素質條件：以高中文化程度（含職高）為主體，退伍軍人為佳，身體健康，沒有傳染病及精神病等不能控制自己行為能力的疾病病史，體貌端正。沒有犯罪記錄。

(4)所聘用的保安人員有吃苦耐勞的精神和高度的責任感，熟知采購人的管理規定，嚴格履行崗位職責，善于發現各類問題，具備一定的管理經驗和處理突發事件能力。

(5)中標供應商要加強對保安業務的管理，確保保安在服務區內無違規事件發生。

2.工作要求：

(1)服務范圍包括日常門崗值勤，安全防范、巡查，消防、監控管理等工作。

(2) 保安人員思想素質高、業務能力強，執行嚴格的崗位紀律和崗位責任制，以確保整個物業管理范圍的安全、有序。

(3)對一般外來的訪問、辦事人員，建立詢問登記制度。

(4)辦公及公共場所要控制噪音，制止喧鬧現象，無閑雜人員隨意流動。做好進出人員的詢問登記。

(5)主出入口24小時值班。做到24小時有安全護衛人員巡查。

(6)加強管理，預防火災、刑事事故的發生。對突發事件有應急處理程序和措施，一旦發現事件苗頭必須立即報告采購人，防止事態進一步惡化，協助保護現場。

(7)其它與安全保衛有關事項。

3.消防管理

(1)負責采購人的全部消防設施、設備的使用和管理工作，根據本物業現狀需要配備必要的消防、應急器材，并制定較為完善的消防應急方案。

(2)認真貫徹“安全第一，預防為主，綜合治理”的方針，設立消防組織機構、職責、規章制度和工作程序，落實各級消防責任人。全面熟練掌握消防報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統的作用、位置和操作方法。

(3)每月定期進行全面檢查，確保消防設備和設施隨時處于正常工作狀態。中標供應商須負責消防系統的各項維修保養工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結果提供給采購人備案。辦公區域和公共區域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應急照明、通風設施等由中標供應商負責日常檢查維護，采購人負責維修、補充。

(4)建立消防應急措施，出現消防事故5分鐘內應有2人以上到達現場，進行必要的撲救。

(5)每周進行一次全部消防設備、設施巡視檢查工作，并做好記錄，及時整改火險隱患，監護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區及樓梯走道和出口暢通。重大節日前配合采購人進行節日消防安全大檢查，并按采購人要求及時進行整改。

(6)做好消防知識的培訓和宣傳，服務期內組織大樓綜合消防應急演練不少于一次。

(7)做好其它防火滅火工作及消防配套設施的維護。

（二）食堂衛生保潔服務

1.清潔保潔范圍：具體負責各辦公室、培訓室、設備間、大廳、走廊、樓梯、廁所、室外等清潔及保潔。

2.清潔（上班）時間：周六周日早上7：00—12:00、下午13:00—18:00；周二—周五早上8:30-12:00 14:00-18:00

3.負責室內外綠化樹木的澆灌、修剪、養護等。

4.負責每日中午職工食堂工作。

5.工作要求：

(1)每天對建筑室內外地面進行打掃。

(2)每年兩次對建筑室內的墻壁、天花板。玻璃門窗、幕墻等進行打掃。

(3)定期檢查建筑外墻，防止其他單位懸掛或粘貼宣傳廣告。

(4)下雨天應及時清掃路面，確保路面無積水。

(5)在完成必要的清潔工作后，各工作人員必須對公共區進行巡查保潔，以保證整個服務區的整潔。

(6)廁所要求平時每天上午、下午各至少沖洗2次，每周徹底打掃衛生一次，確保廁所干凈衛生、無異味。

(7)辦公室要求每天9:00前完成垃圾清理。每天要求至少2次的衛生清潔。

(8)在完成必要的清潔工作后，各工作人員必須對公共區進行巡查保潔，以保證整個服務區的整潔。

（三）設備維護服務

1.配備1位（可以兼職）持有特種作業電工證的工作人員，要求熟練水電維修。

2.負責范圍：所有的水電、門窗的維修，包括各照明線路維護、安裝更換燈管、各種電線插座等。

3.每天除了及時維修好已損壞了的水、電、門、窗等設施外，早上和下午各對各區巡查一次，以便發現水龍頭是否滲漏并及時維修好。

4.每天檢查各電線及電器開關，檢查是否存在安全隱患并能夠及時排除。

5.配合采購人進行的水、電、門、窗等維修過程。

6.所有維修材料費均由業主方進行支付。

7、電梯管理

配備具有電梯操作員資格的管理人員（可兼職），按照電梯維保公司、技術監督局的要求加強電梯的使用和管理。

（四）場所綜合服務管理人員

1.配備2位（城西館、忠山館各1名）綜合服務管理人員。

2.負責場所內保安、保潔、水電維護、消防等人員管理，聽從辦公室工作安排，負責圖書室、家長休息區等場所值守。

3.上班時間與辦公室人員相同。

三、服務要求

（一）總體要求：在服務期限內，中標供應商必須遵守國家《勞動法》及有關法律、法規，在管理范圍內進行物業管理服務。

（二）具體要求：

1.日常管理與服務

(1)服務規范應符合法律法規的要求。

(2)各項服務要做到及時準點。

(3)建立完善的檔案管理制度，建立齊全的管理服務檔案（包括設備管理檔案、日常管理檔案等）。采購人隨時抽查檔案管理情況，以便日常監督。

(4) 每季度對采購人進行一次書面服務滿意調查，并分析提出改進措施。

(5)制定內部管理制度和考核制度，報送采購人備案后，將相關管理制度予以公布。

（6）業主方額根據中標方服務得分情況確定是否延續下一年合同。

2.中標人供應商所提供服務應根據采購人及場館需求情況發生變化時，作出相應調整。

3.中標人供應商不得把該項目以任何形式分包、轉包給第三方。

四、人員配置要求

（一）服務人員具體崗位設置建議（本項目須配置服務人員11人）。

（二）中標供應商要配置不少于上述所需人員，也可以提出更優化的配置方案。

（三）中標供應商負責所聘用人員的伙食、交通費用。

（四）服務人員著裝統一規范，服裝、工器具由中標供應商負責。

五、人員管理要求

（一）采購人與派駐服務人員不發生任何勞動和雇傭關系，派駐服務人員由中標供應商自行管理，并按法律法規和地方政府的規定支付服務人員的工資、福利、保險、獎金、加班費等一切費用。

（二）若采購人加班期間要求提供相關物業管理服務的，中標供應商應按上班期間要求，保質保量地做好保障工作。

（三）中標供應商的派駐服務人員應遵守安全操作規章制度，服務期間安全及人身傷害等工傷事故，由中標供應商負責，與采購人無關。

（四）中標供應商原則上專職服務本項目，若整合其他項目的人員，需說明，并保證本項目正常運行。

（五）投訴處理率100%，且及時、妥善，有完整的記錄檔案。

（六）鼓勵中標供應商貫在符合崗位條件下，“公益性崗位”優先招用瀘州市就業困難人員和參戰復退就業困難人員。

六、報價及付款方式

1、本項目接受最高報價為每年人民幣30萬以內，任何高于最高報價金額均屬于無效報價。

2、本項目的費用支付為季度支付，即按最終確定的年度報價均分至4季度即成季度費用，付款時間為每季度15日之前。

3、中標供應商須開具正式稅務發票原件交采購人，采購人在收到中標供應商發票的15個工作日內辦理支付手續。

七、相關需求說明

物業管理采購項目需求